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上海廠房經(jīng)過幾十年的發(fā)展和進步，如今成為國內(nèi)數(shù)一數(shù)二的廠房行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者，上海廠房的價格在全國范圍內(nèi)都排的上號，而且在上海的廠房都有非常高的價值和發(fā)展空間，因此在上海發(fā)展廠房進行流轉(zhuǎn)也是成為了主要問題，廠房的流轉(zhuǎn)也對行業(yè)有影響，所以當(dāng)?shù)卣C發(fā)的廠房流轉(zhuǎn)的政策和條例，希望讓廠房流轉(zhuǎn)發(fā)展的更好。
在2014年3月28日，上海市人民政府出臺了《關(guān)于加強本市工業(yè)用地出讓管理的若干規(guī)定(試行)》，文號為滬府辦〔2014〕26號。
隨后，2014年12月7日，國家稅務(wù)總局出臺了《股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得個人所得稅管理辦法(試行)》(2014年67號文)并決定自2015年1月1日起施行。下面詳細分析這二個法規(guī)對工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓帶來的影響。
一、上海26號文對工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓目前影響甚微
上海26號文的主要內(nèi)容核心為二點：1、土地不得分割登記，但標(biāo)準廠房可以分割登記;26號文明確，招拍掛取得的各類工業(yè)用地應(yīng)按照出讓合同約定的用地范圍進行土地登記，不得分割辦理登記。工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)項目類、研發(fā)總部產(chǎn)業(yè)項目類房屋，應(yīng)記載在同一房屋土地登記簿上，并發(fā)放一本房地產(chǎn)權(quán)證書，不得分證辦理。工業(yè)用地上的標(biāo)準廠房稍有例外，可以分開登記，但應(yīng)按照房地產(chǎn)登記有關(guān)規(guī)定登記，不得小于登記基本單元。2、房產(chǎn)證上增加權(quán)利人的股權(quán)結(jié)構(gòu)等內(nèi)容。26號文要求，按照土地出讓合同約定，工業(yè)用地轉(zhuǎn)讓條件、建設(shè)用地使用權(quán)人出資比例、股權(quán)結(jié)構(gòu)等重要約定內(nèi)容，應(yīng)在房屋土地登記簿和房地產(chǎn)權(quán)證附記欄內(nèi)予以注記。土地使用權(quán)人辦理轉(zhuǎn)移登記或變更重要注記內(nèi)容時，應(yīng)提供規(guī)劃土地管理部門審核同意的意見。 當(dāng)然，26號文僅是對新獲得的工業(yè)用地及地上建筑物的登記管理做出了規(guī)范，對存量房并不適用，因此短期內(nèi)特別是2015年的范圍內(nèi)，影響并不太大。
二、國稅總局67號文對工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓影響深遠
這是因為，國稅總局67號文強化了對企業(yè)擁有的房產(chǎn)等資產(chǎn)公允價值的認定。
此前國稅總局27號文規(guī)定，對知識產(chǎn)權(quán) 、土地使用權(quán)等合計占資產(chǎn)總額比例達50%以上的企業(yè)，凈資產(chǎn)額需經(jīng)中介機構(gòu)評估核實，而2014年的67號文將這一比例下降到20%。這對以股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式進行工業(yè)廠房的流轉(zhuǎn)是非常不利的。27號文的50%尚使這種避稅行為有空可鉆，而在20%的新政下，采用股權(quán)轉(zhuǎn)讓方式買賣房產(chǎn)會變得越來越困難。
根據(jù)67號文第12條的規(guī)定，如果被投資企業(yè)擁有的土地使用權(quán)及房產(chǎn)等資產(chǎn)，那么股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格應(yīng)與凈資產(chǎn)的公允價值相符合，否則視為股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入明顯偏低。細言之，對于擁有房產(chǎn)的企業(yè)，強調(diào)凈資產(chǎn)的公允價值。例如，某企業(yè)凈資產(chǎn)300萬元，但該企業(yè)2001年購入工業(yè)廠房一棟，購入時價格為200萬元，而現(xiàn)時公允價值為800萬元，那么調(diào)整該公司凈資產(chǎn)應(yīng)為約900萬元。這對出讓人來說稅負明顯增加。
綜上，上海市政府26號文對存量工業(yè)廠房轉(zhuǎn)讓的影響并不明顯，而國稅總局67號文的影響就大得多。在進行工業(yè)廠房的轉(zhuǎn)讓時，需要律師根據(jù)個案的不同情況，合理設(shè)計交易模式并預(yù)先進行稅務(wù)籌劃，才能最大限度的避免損失。
上海政府也為了上海廠房不被大環(huán)境所影響，專門出臺相關(guān)政策和指標(biāo)，希望上海廠房以最佳姿態(tài)進行發(fā)展。
